Thursday, 12 May 2016

Isännöitsijän vuosi - toukokuu ja kuntoarvio

Nyt on hyvä aika vuodesta kartoittaa rakennuksen ja piha-alueiden päivän kunto. Kuntoarvion perusteella hallitus voi valmistella tulevia korjaustoimenpiteitä. Hallituksessa ei useinkaan ole rakennustekniikkaa tuntevia henkilöitä, joten tämä on yksi (teknisen)isännöitsijän tärkeimpiä tehtäviä taloyhtiön hallinnossa.

Ensin vähän käsitteistä:

  • Kuntoarvio - rakenteita rikkomaton aistinvarainen arvio kohteen kunnosta. 
  • Kuntotarkastus - Pätevä kuntotarkastaja tutkii talon ISO 9001 -sertifioidun laatujärjestelmän sekä alalla hyväksytyn KH 90–000394-suoritusohjeen mukaisesti. Ohjekortissa määritetään tarkastuksen tavoitteet, sisältö, laajuus, tarkastuksessa tehdyt mittaukset, raportointi ja kuntotarkastajan vastuu. 
  • Kuntotutkimus - Kuntotarkastuksessa määritetään kohteet, joiden kunnon selvittäminen vaatii tarkempaa tutkimusta ja rakenteen avaamista. Silloin on kysymys kuntotutkimuksesta, jonka avulla selvitetään rakenteen alkuperäiset toteutustavat sekä mahdolliset ja piilevät mikrobikasvustot. Myös teknisten järjestelmien kunto on joskus selvitettävä tarkemman kuntotutkimuksen avulla.
Isännöitsijällä pitää mielestäni olla ammatitaitoa suorittaa listan ensimmäinen toimenpide eli kuntoarvio ja toukokuu on eriomainen aika tehdä tämä vuosittainen toimenpide.

Kuntoarvio sisältää mm seuraavia toimenpiteitä:
  • asukaskysely - mitä ongelmia ja mahdolisia vikoja on havaittu?
  • rakennuksen perustusten, julkisivun, ovien ja ikkunoiden tilan arviointi - maalaustarpeita?
  • käynti katolla mahdollisesten vaurioiden tai ongelmien havaitsemiseksi - puhdistus- tai maalaustarpeita? Vaurioita talven jäljiltä?
  • Julkisten tilojen kuten porraskäytävien, saunan, kellarin jne. kunnon arviointi.
  • Myös vesi- ja viemäriputkiston tilaa voi arvioida niiltä osin kun ne ovat nähtävillä. Korroosiota?  
  • Piha-alueiden tila ja kunnostustarpeet?
  • Teknisiä järjestelmiä kuten lämmitys ja ilmanvaihto arvioidaan lähinnä niiden häiriöttömän toiminnan kautta - onhan vuosihuollot suoritettu asianmukaisesti? 
Mikäli isännöitsijälle herää kuntoarvion perusteella epäilyksiä jonkin kohteen tai kohteiden kunnosta, voidaan edetä ko. kohteen ammamaiseen kuntotarkastukseen tai korjaamiseen kuten maalaus tai puhdistus, jolla kohteen elikaarta voi jatkaa.

Kuntoarvion kaikki huomioit on syytä kirjata talon huoltokirjaan ja myös tässä yhteydessä kuva vastaa montaa sanaa, joten kameraa kannattaa käyttää runsaasti. Kuvista on vuosien kuluessa mahdollista arvioida tilanteen muuttumista.

Leppoisaa kesää!
Ari Nässi